比卷，谁拼得过它？保利这个盘，设计图比电视剧精彩
市场分化的时代，自带流量的网红盘，与一般项目差距也越拉越大。
而在今年的市场中，网红盘则分了三大类：
第一类，是地段、配套特别优秀，所以就算产品较为平庸，也能拿个不错的高分。
第二类，是地段一般般，产品很牛，这类网红盘不能说有多爆，但有其特定的受众，口碑不错。
嗯，这两类都是尖子生，但还是有点“偏科”。
卷哭竞品！开盘3天，卖掉2栋楼
因此，出现了制造爆款现象的第三类网红盘，它们的优势在于“均好性”：
不仅地段不错，配套、交通、产品卷出天际，而且性价比也够诱人，可以说，是妥妥的全能学霸。
而说到这一类网红盘，科教城新盘——保利水木芳华，就是典型代表。
丨保利水木芳华实景图
这个盘有多火呢？
项目6月份首次开盘，就卷晕了整个东部，首推416套，去化350套，开盘去化率高达84%。
推售3天内，直接卖掉了2栋楼，这在当下市场环境下，并不多见。
｜保利水木芳华开盘现场
而在接下来常规顺销中，其爆发力仍然惊人。
中指院数据显示，今年下半年以来，它更直接冲进了全市网签TOP3的榜单。
这也是唯一一个只开过一次盘，就勇闯前五的项目。
很多人都知道，今年增城项目很多，买家不愁选择，因此要成为现象级红盘，需要比以往更高的含金量。
而这个盘，出圈的原因，则在于从方方面面，都可以卷哭整个东部市场。
比如说，近地铁，距离凤岗站约800米；比如说，自带学校、商业、大园林；比如说，由央企保利打造，安全系数够高。
同时，产品还很能打，约69㎡做3房，约80㎡做南向3房带主套，约101㎡做南向4房带主套。
而且，性价比也很诱人，100万出头就能买地铁3房！真是卷得周边的项目，欲哭无泪。
｜保利水木芳华示意图（广州房产摄）
新品揭秘！户型再迭代，实用率更高了
关键是，不止卷别人，它还卷自己。
房产君了解到，项目接下来的新品10#、11#，还在原来的爆款户型上，做了新的升级。
学霸下场，亲自示范什么叫“我狠起来，连自己都卷！”
｜新品楼栋位置示意图
那么，新品究竟做了哪些升级？！
别着急，房产君刚刚拿到了新的设计图，下面就来跟大家剧透一二。
第一个层面的升级，是核心筒的优化，动线更合理，公摊更少，得房率更高。
第二个层面的升级，则是户型的迭代，使用率更高，空间更灵动，生活场景也更丰富了。
从户型的设计图中，可以看出明显的变化：升级后的户型，建筑面积更小了，比如约69㎡变为约67㎡，约101㎡变为约99㎡。
建筑面积更小，户内的实用率却更高了，由原来的N+1，改为了N+2，灵动空间更多，得房率更高。
建面约67㎡，就做到了1+2房设计，做了两个灵动空间，更实用、百变。
并且，充分利用了厨房、客厅飘窗，拉大了每一个空间的使用率；还有三分离的卫浴，小户型也能住出高舒适度。
同时，升级后的户型，客厅飘窗更大了，直接扩展到了约3.5米。
实现270°采光之余，采光面、收纳空间还进一步拓展，舒适度大大提升。
白天双面采光，带来通透明亮的家庭欢聚空间，晚上幕布拉下，又能变身家庭的影音室。
晚饭过后，一家人一起看电影、玩体感游戏，享受温馨美好的家庭欢聚时光。
建面约80㎡的三房两卫，则做到了四开间朝南。
阳台、客厅、三个房间统统朝南，让每一位家庭成员，都尽可能享受到阳光的沐浴。
主套设计，带南向飘窗采光，独立衣帽间、卫浴，大幅提升了私密性。
加上主人房独立卫浴，即便是小户型，也能有体面的优雅。
｜设计效果，出品：广州房产
（仅供参考，具体以项目交付为准）
至于升级的细节，就很有意思了。比如说，玄关开间增大了约300mm，别小看这个小细节的升级。
它不仅让整个空间，在视野上更加开阔，而且恰到好处地留出了一整面收纳柜的位置，让家变得更整洁有序。
比如说，次卧灵动的空间设计，可自由变幻出多元的空间场景。
家里只有一个孩子，两个房间可以打通，做成孩子专属的卧室+游乐园。
有两个孩子时，业主也可隔断成两个面积同等的南向卧室，一碗水端平，让孩子享受平等的爱。
｜设计效果，出品：广州房产
（仅供参考，具体以项目交付为准）
｜建面约80㎡餐-厨一体化空间场景演绎
（设计效果仅供参考，具体以项目交付为准）
其二，餐厅+客厅开间达约5.5米，空间更开阔宽敞。
再来看看，建面约99㎡的四房，其由原本的101㎡升级而来。
而且实用率更高，空间场景更丰富，约99㎡做到四房带主套，约6.1米双面宽阳台，还有LDKB一体化设计，诚意满满。
｜设计效果，出品：广州房产
（仅供参考，具体以项目交付为准）
约6.1米的双面宽阳台，带来IMAX采光，以及巨幕视野。
站在阳台，就可以直面中央园林，体会绿意渗透的惬意。而面宽足够大的阳台，也可以容纳更多元化的生活场景：
安排完家政柜，还能摆上一台跑步机，边锻炼边欣赏风景；又或许多一个孩子的阳光阅读区，父母的种菜小天地，每一位家庭成员，都能自得其乐。
｜建面约99㎡阳台实景图+场景演绎
（设计效果仅供参考，具体以项目交付为准）
同时，在户型升级上，无论是约67㎡、约80㎡，还是约99㎡的户型，都在原有的LDKB一体化的基础上，增加了灵动的Hub空间。
多功能的阳光空间，可打造成独立的书房/多功能空间，伏案工作累了，走出阳台就能欣赏风景。
喜欢大客厅，则可改造成约6.1米开间的大方厅，实现巨幕的视野效果，同时增添更多生活乐趣。
比如，为孩子添加一个娱乐城堡，摆上一台钢琴，多才多艺的孩子，就有了施展才艺的天地。
｜LDKB+Hub空间场景演绎
（设计效果仅供参考，具体以项目交付为准）
总之，从点滴的升级细节，都能看出保利对人居的需求的进一步洞察，并且通过迭代的产品，为生活延展出了更精彩的场景。
不止产品！通风、采光、景观也在升级
其实，除了户型本身，新品楼栋的科学布局以及更优秀的位置，也让通风采光，乃至景观视野，都有了进一步的升级。
10栋、11栋，整体被中心园林所环绕，大部分户型都是推窗见绿，而向外的户型，也基本没有什么遮挡。
景观相比起首推卖到爆的1-3栋，明显更胜一筹。
10栋建面约99㎡主卧飘窗，望出去的视野，是这样的：
｜模拟效果仅供参考，具体以项目输出为准
11栋建面约80㎡主卧飘窗，望出去的视野，则是这样的：
在夕阳的余晖下，俯瞰便是满园青葱，一下子格局全开。
｜模拟效果仅供参考，具体以项目输出为准
日照方面，建面约80㎡的竖厅户型、建面约99㎡的户型，则尤其给力。
这两个户型，都是四开间朝南，加上10栋、11栋的南向，基本没什么遮挡，因此即便在一年中最冷的大寒日，都能有优秀的日照时长。
以11栋东南向为例，约80㎡、约99㎡的户型，日照时长都达到了6-7小时，比一般项目同等面积户型，都更加舒适。
尤其是，约80㎡的东南向高层，甚至可以享受满格的有效日照时长，换句话说，就是即便一年里最冷的一天，也能晒足一整天的太阳。
｜日照模拟效果，仅供参考
再来看看通风情况。
由于项目整体采用围合式布局，楼距够宽，保证了各楼栋的景观视野，同时也带来了良好的通风。
夏天主导风向为东南风，外围的楼栋疏密有致的布局，让楼栋间形成了风口，且10栋、11栋东南向均无明显遮挡，夏季有舒适的东南风直吹入室内，风速约1.6-1.9m/s，为二级风（轻风），开窗情况下，有清风拂面的感觉。
｜效果展示，仅供参考
而冬天呢，10栋、11栋的整体风速，也保持在约在2.0-2.3m/s之间，同样是较为舒适的二级风。
大冬天，站在南向的阳台，捧杯热茶看风景，也不会寒风冷冽的感觉。
｜效果展示，仅供参考
说完升级的部分，我们再聊聊保利水木芳华本身的一些特色。
实话说，不光是产品，这个项目在地段、交通、配套同样出圈，可以说是真正的东部卷王。
首先，项目位处的科教城，随着5G产业、集成电路、人工智能等尖端产业相继落地，6所院校陆续动工，片区已进入价值的兑现阶段。
同时，大片的楼盘收楼，居住人口涌入，整个科教城生活氛围已逐步成熟，夜晚亮灯率可媲美中心区诸多的新城。
丨科教城夜景，摄：广州房产 细鹏
尤其是凤岗地铁站一带，也是目前21号线增城段楼盘最集中，配套最成熟的站点，同时又是快线站，人气相当旺。
保利水木芳华的优势，则在于距离凤岗地铁站只有约800米，上下班骑个小蓝车，或者慢慢步行，都能轻松抵达地铁站。
其一方面距离地铁站不远；另一方面又远离广汕公路，背靠赛宝湖公园，享受方便出行之余，也远离了噪音和灰尘影响，更大程度保证生活的安静度和舒适度。
丨摄：@广州房产 细鹏
在这里，经由地铁站，可以实现快线1站到增城广场，1站到知识城（镇龙站）、2站到科学城（苏元站）、4站直抵天河（天河智慧城站）。
上下班通勤，基本不用愁。
其次，项目本身完善的配套，也是一个大大的加分项。
项目自身配建了一所24班公立小学，且距幼儿园仅约100米，孩子离家更近，上学也更安心。（具体就读，以教育局地段划分为准）
｜小学效果图
同时，保利水木芳华社区内自带有约1万㎡的社区商业街，可以满足基本的生活需求。
而旁边约1.5万㎡富士康下沉式商业广场，目前已经在如火如荼建设中。
加上，由于整个科教城目前已有较高入住率，周边的社区商业也逐步旺了起来，像麦当劳、肯德基、乐佳鲜荟、百果园、钱大妈、美宜佳......这些我们耳熟能详的品牌连锁店应有尽有，生活氛围甚为浓厚。
丨周边商业，摄：广州房产 细鹏
再者，就是内外兼修的居住环境。
保利水木芳华，周边环绕有5大公园，除了风景优美的西福湿地公园、在建的叠翠湖公园、规划的东湖公园，北侧的赛宝河环湖跑道也已建成，推窗可以见湖景，下楼也能开启湖边慢跑的悠闲时光。
同时，东侧咫尺之距，就是约15万㎡中轴公园，其目前已完成进度超过55%。
丨赛宝湖，摄：广州房产 细鹏
而社区也规划有约5万方的中央园林，翠色氤氲，每一个回眸都是诗意。
园林不仅颜值高，功能也齐全，涵盖了六大活力乐园：泳池、儿童游乐场、邻里天地、泛会所......满足全龄化的娱乐需求。（规划中）
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效果图仅供参考，非交付承诺
所以说，当市场分化剧烈，要留住购房者，让他们用真金白银投票，需要的就是一股“狠”劲。
而这也是保利水木芳华圈粉的秘诀，它不仅卷别人，还疯狂卷自己。
有地铁、有学校、有商业，央企保利出品，产品还在不断升级，这么盘不火，还有谁火呢？
好了，本次新品揭秘到这里，对项目感兴趣，或想了解更多信息的朋友，可以扫描下面二维码，加入群聊。
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